Как выбрать лучшую стратегию развития недвижимости

[muskanislam25]

В следующий раз, когда вы увидите уродливое, уставшее старое здание легкой промышленности, попробуйте взглянуть на него свежим взглядом. Это может быть ключом к зарабатыванию кругленькой суммы. Развитие недвижимости — это большая тема, с простыми переворотами, находящимися на одном конце спектра, и многомиллионными проектами на другом. Мой совет начинающим застройщикам — найти что-то среднее между ними. Придерживайтесь небольших проектов. Хотя более крупный проект может принести в десять раз больше прибыли и потребует менее чем в десять раз больше работы с вашей стороны, он может легко повлечь за собой в десять раз больше стресса и в десять раз больше риска.

Моя вторая рекомендация — избегать необходимости телефонные провода подавать заявку на полное разрешение на планирование. Вы будете рады узнать, что это не означает строительство многоквартирного дома и надежду, что никто в совете не заметит. Вместо этого это означает использование разрешенных прав на застройку (PDR) для изменения использования существующего здания без необходимости подачи заявки на полное разрешение на планирование.

PDR — это права, предоставляемые правительством, которые позволяют нам, среди прочего, переоборудовать коммерческие здания в жилые без необходимости получения полного разрешения на планирование. В Англии с 1 августа 2021 года стало возможным переоборудовать гораздо более широкий спектр объектов недвижимости в жилые без необходимости подачи заявления на получение полного разрешения на планирование. Чтобы дать вам некоторое представление, теперь вы можете переоборудовать магазины, кафе, рестораны, банки, здания финансовых и профессиональных служб, спортзалы, здания легкой промышленности, офисы, врачебные кабинеты, здания медицинских или оздоровительных служб, ясли, детские сады и крытые спортивные центры. Это дает нам огромное количество небольших проектов, к которым можно стремиться, поскольку многие из этих зданий будут слишком малы для крупных застройщиков.

Где искать

Чтобы понять, как заключать выгодные сделки купли-продажи недвижимости, следует помнить два основных правила.

1. Избегайте конкуренции, насколько это возможно, обращая внимание на то, чего не делают другие застройщики.

2. Узнайте, как получить от недвижимости больше прибыли, чем другие люди, просматривающие ее.

Обычно относительно легко увидеть, как офисное здание может быть преобразовано в квартиры, поскольку окна находятся в правильном месте, и обычно есть возможность для парковки. Переоборудование торговых точек также привлечет внимание, учитывая распространение пустующих помещений и неизменную привлекательность городской жизни. Опять же, относительно легко увидеть, как верхние этажи торговых точек могут быть преобразованы в квартиры, как это уже было сделано по всей стране.

Но если офисы и магазины будут там, где большинство людей будут смотреть, они нарушат правило номер один. Смотрите мимо возможности, от которой большинство людей пускают слюни, в сторону наименее привлекательной, которую почти все упускают из виду: уродливое может быть красивым, когда дело касается развития недвижимости. По той же причине нам нужно убедиться, что доступно достаточное количество этих уродливых возможностей, в противном случае стратегия может закончиться еще до ее начала. Итак, какой тип здания является самым уродливым в списке, где еще есть обильный запас? Золотая середина для моих денег — легкая промышленность. Вот почему.

Золотая середина

Здания легкой промышленности — это здания, в которых размещаются промышленные процессы и которые расположены в жилом районе. Такая близость к другим домам является очевидным преимуществом, поскольку мы не хотим перестраивать объекты, которые находятся в глуши или на промышленной территории. Почти в каждом городе страны есть сотни таких зданий. Большинство из них выросли органически, иногда без разрешения на строительство, за последнее столетие или около того. Пройдитесь по любому количеству улиц недалеко от центра города, и вы увидите множество из них, часто скрывающихся на виду. Многие из них представляют собой не более четырех стен и крыши, идея заключается в том, чтобы создать большое открытое пространство, в котором может разместиться любой бизнес, который там ведется. Типографии, центры техосмотра, мастерские, авторемонтные мастерские, производители виджетов — есть длинный список предприятий, которые будут занимать помещения легкой промышленности. И справедливо будет сказать, что подавляющее большинство этих зданий не являются тем, что вы бы назвали «привлекателями», они являются полной противоположностью.

В результате, когда большинство людей смотрят на здание легкой промышленности, они не сразу думают о прекрасной возможности переоборудовать его в квартиры. Вместо этого они задаются вопросом, кто мог бы захотеть жить в таком уродливом старом здании, и решают, что его нужно снести, чтобы начать заново. Это немедленно устраняет большую часть конкуренции, поскольку стоимость сноса и последующего восстановления с нуля будет намного выше, чем просто переоборудование того, что уже есть. Это отличная новость, поскольку она удовлетворяет правилу номер один: избавляйтесь от конкуренции.

Большинство зданий легкой промышленности будут построены на толстой бетонной плите. Эта плита обычно простирается по всей плите пола и должна быть более чем достаточной для поддержки жилого здания. Это означает, что где бы вы ни хотели построить стену, у вас уже есть хорошее прочное основание. Во многих случаях основание может быть даже достаточно глубоким, чтобы поддерживать многоэтажное жилое здание: два этажа всегда будут более прибыльными, чем один.

Кроме того, большинство зданий легкой промышленности имеют открытую планировку, в отличие от офисных зданий, которые, как правило, имеют опорные колонны и лестничные клетки, разбросанные по всему периметру. Это создает гораздо меньше ограничений с точки зрения планировки ваших квартир. Относительно просто обновить стены, пол и крышу до жилых спецификаций, плюс ваш подрядчик будет вам благодарен, так как он может выполнить большую часть работы внутри, под навесом (работать под дождем не очень весело, и он даже может помешать игре). Здания легкой промышленности также, как правило, имеют значительную высоту. Это может не только позволить вам добавить второй этаж или создать сводчатые потолки, но у вас также будет место для подъема пола, чтобы разместить под ним изоляцию и трубопроводы. И поскольку вы не нарушаете существующее бетонное основание, любые потенциальные проблемы загрязнения, лежащие под ним, останутся в равной степени нетронутыми.

И огромное преимущество переоборудования зданий легкой промышленности заключается в неспособности большинства людей видеть дальше уродливого фасада, сомневаясь, что они смогут сделать шелковый кошелек из свиного уха. Я вспоминаю этот аргумент каждый раз, когда вижу ошеломляющую стоимость квартир, переоборудованных из старых причальных зданий на Темзе или лофтов в Нью-Йорке. Несколько поколений назад проживание в одном из таких зданий было бы неслыханным, но теперь они чрезвычайно желанны, и цены соответствующие. Вместо того, чтобы пытаться скрыть свое наследие, застройщики сделали его особенностью. Я не буду притворяться, что старая типография на Коммершл-стрит имеет такую ​​же привлекательность, как переоборудование причальной стены с видом на Тауэрский мост. Но применяется тот же принцип, и хороший архитектор сможет упорядочить внешний вид, и он также сможет включить в дизайн подсказки и особенности наследия, которые добавят и интереса, и ценности. И когда конкуренцию составляет множество невыразительных, однотипных квартир, ваши более индивидуальные, неповторимые квартиры, несомненно, получат преимущество.

Возможность переоборудования в жилые помещения с использованием разрешенных прав на застройку и отсутствие конкуренции делают эти здания привлекательным предложением, а мелкомасштабный характер этих проектов делает их идеальными для новичков-застройщиков. Не в первый раз, как оказалось, красота в глазах смотрящего.

ОБ АВТОРЕ

Ritchie Clapson CEng MIStructE — ветеран-застройщик с почти 40-летним стажем и соучредитель propertyCEO , общенациональной компании по развитию недвижимости и обучению, которая помогает людям создавать успешный бизнес по развитию недвижимости в свободное время. Она использует имеющиеся жизненные навыки студентов, одновременно обучая их знаниям о недвижимости, бизнесе и мышлении, которые им необходимы для успешного осуществления маломасштабных разработок, с акцентом на использование существующих разрешенных прав на разработку для минимизации риска и максимизации прибыли.